آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها

قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت از: الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد. ب- تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتور‌ها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب لوله‌‌ها از قبیل (لوله‌‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری آن و غیره. پ- اسکلت ساختمان.

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.

تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق‌ العاده به موجب موافقتنامه بین مالکین خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن* ترتیب آن را خواهد داد. *وظایف وزارت آبادانی و مسکن سابق، در حال حاضر بر عهده وزارت راه و شهرسازی است.

در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.

کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.

هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد. الف- تعیین رئیس مجمع عمومی ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن‌ها پ- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان ت- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌‌های سالانه ث- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا. ج- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت‌جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء ‌الزام آور است.

مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.

تعداد مدیران فرد بوده و مدت مأموریت آنها یک سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را تغییر دهد.

در صورت استعفاء، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوق‌ العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.

مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌ سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌‌های مستمر و مخارج متعلق به‌ هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که پیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.

‌شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌‌های مستمر و هزینه‌‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش ‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازو‌ئیل، آسفالت پشت ‌بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه‌‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساو‌ی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می‌ گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران میباشد.

هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌ مربوط به سهم خود، معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه، و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم‌ رسیدگی، یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند.

هزینه‌‌های مشترک عبارتست از: الف- هزینه‌‌های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه ب- هزینه‌‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.

در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه‌‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط باین هزینه‌‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند به منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.