قانون پیش‌فروش ساختمان

هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

در قرارداد پیش‌ فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

1. ۱اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2. ۲پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک 3(اصلاحی 06/09/1401) ـ متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد 4 (اصلاحی 06/09/1401) - مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌ شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است. 5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت 6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی 7 ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌ فروش‌ شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی 8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله 9 ـ تعهدات پیش ‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی 10(منسوخه 06/09/1401) ـ معرفی داوران 11(اصلاحی 06/09/1401) ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) این قانون

قرارداد پیش‌ فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

تنظیم قرارداد پیش ‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است: 1 ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌ که مورد معامله در ازاء سرمایه‌ گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌ فروشنده اختصاص یافته است. 2(منسوخه 06/09/1401) ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد 3 ـ بیمه‌ نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون 4(منسوخه 06/09/1401) ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان 5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تنظیم قرارداد پیش‌ فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌ الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌ التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می ‌گیرد.

چنانچه پیش‌ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش ‌فروش‌ شده را تحویل پیش ‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش ‌خریدار بپردازد مگر این‌ که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌ خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌ خریدار نیست.

1. ۱درصورتی که واحد پیش ‌فروش ‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره ‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش ‌خریدار، معادل اجرت ‌المثل بخش تحویل‌ نشده
2. ۲در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم ‌درصد (5 /0 %) بهای روز تعهدات انجام ‌نشده به میزان قدر السهم پیش‌ خریدار
3. ۳درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌ خریدار
4. ۴درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌ التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5 %) افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی ‌که بیش از پنج درصد (5 %) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌ شده کمتر از نود و پنج درصد (95 %) مقدار توافق‌ شده باشد پیش‌ خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می ‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش ‌فروشنده مطالبه کند.

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌ فروشنده، پیش ‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می ‌نماید، پیش ‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی ‌الطرفین به پیش‌ خریدار بپردازد.

پیش ‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش ‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می ‌شود، پیش‌ فروشنده ضامن پرداخت مابه ‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش ‌فروش، تسهیلات خرید می ‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌ خریدار توسط بانک به حساب پیش ‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌ خریداری ‌شده و نیز حقوق پیش‌ خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.

در پیش‌ فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10 %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌ توانند برخلاف آن توافق کنند.

درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌ خریدار می ‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش ‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

پیش‌ خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش ‌فروش‌ شده می‌ گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی ‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض ‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌ تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش ‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش ‌فروش‌ شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش ‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌ نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌ فروش شده اقدام نماید.

درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌ خریدار چنانچه پیش ‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این ‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش ‌خریدار می ‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌ هایی که طبق مقررات بر عهده پیش ‌فروشنده بوده و توسط پیش‌ خریدار پرداخت می ‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌ شده از محل ماده (11) و غیره نخواهد بود.

عرصه و اعیان واحد پیش ‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش ‌فروش‌شده به پیش‌ خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش ‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش ‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم ‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌ خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌ صورت پیش‌ فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش ‌فروشنده نسبت به واحد پیش ‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌ خریداران یا قائم‌ مقام قانونی آنها بلامانع است.

درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌ خریدار نسبت به واحد پیش ‌فروش‌ شده بدون رضایت پیش‌ فروشنده، پیش‌ خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

پس از انتقال قطعی واحد پیش ‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش ‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش ‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی ‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی ‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می ‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می ‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین ‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

پیش ‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش ‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع ‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین ‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌ شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش ‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از 000 /000 /60 تا 000 /000 /250 ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش ‌فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌ سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می ‌شوند.

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش ‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی ‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش ‌فروش نمایند. در غیراین‌ صورت برای بار اول تا یک‌ سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می ‌شوند.

آئین ‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29 /10 /1389 به تأیید شورای نگهبان رسید. رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی