آیین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

از لحاظ اجرای مقررات مندرج در این آئین‌نامه کلمات و عبارت محدوده قانونی حریم شهر (محدوده استحفاظی یا نفوذی) در مفاهیم زیر بکار رفته است:

1. ۱محدوده قانونی در شهرهائی که طرح جامع یا طرح‌ هادی برای آن‌ها تهیه و به تصویب مراجع ذی‌ربط رسیده باشد شامل محدوده خدماتی به اضافه محدوده توسعه آینده شهر که در طرح جامع یا‌ هادی منظور گردیده است خواهد بود مگر اینکه حدود حوزه شهرداری تعیین شده طبق ماده ۲ قانون شهرداری وسیع‌تر از آن باشد که در این صورت محدوده اخیرالذکر محدوده قانونی شناخته می‌شود و در مورد سایر شهرها محدوده قانونی همان حدود حوزه شهرداری است که طبق ماده ۲ قانون شهرداری تعیین می‌گردد.
2. ۲در شهرهائی‌ که طرح جامع یا‌ هادی برای آن‌ها تهیه شده و به تصویب مراجع ذی‌ربط رسیده و در طرح‌های مذکور محدوده استحفاظی یا نفوذی مشخص گردیده است حریم شهر همان محدوده استحفاظی یا نفوذی است و در مورد شهرهائی که فاقد طرح جامع یا‌ هادی بوده و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی در طرح‌های مذکور تعیین نشده باشد حریم شهر بر اساس ماده ۹۹‌ الحاقی به قانون شهرداری تعیین می‌گردد.

ساختمان‌ها و تأسیساتی که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ایجاد می‌گردد به یکی از دو صورت زیر خواهد بود: الف- شهرک به محلی اطلاق می‌شود که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها با حداقل ۵۰۰ قطعه زمین برای احداث واحدهای مسکونی بصورت مستقل یا آپارتمانی قابل تملک شخصی به اضافه ساختمان‌ها و تأسیسات مورد نیاز عمومی و اجتماعی سکنه بصورت مجتمع برای سکونت و تأمین نیازهای عمومی و اجتماعی و رفاهی شاغلین بخش‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی یک منطقه یا به منظور رفع کمبود مسکن و جلوگیری از توسعه بی‌تناسب شهرهای مجاور و یا بصورت مراکز تفریحی جهت استفاده مردم یک منطقه یا مردم سراسر کشور بوجود آمده امور آن بوسیله‌ هیئتی که توسط ساکنان و مالکان انتخاب می‌شوند و با خودیاری ساکنان و مالکان اداره می‌شود. ب- غیرشهرک به ساختمان‌ها و تأسیساتی اطلاق می‌شود که برای تأمین نیازمندی‌های عمومی، اقتصادی، تجاری، اجتماعی، بهداشتی، تفریحی، آموزشی و نظایر آن در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ایجاد گردد. در صورتی که ساختمان‌های دیگری نیز به اقتضای نوع فعالیت در مجاورت تأسیسات مذکور ایجاد شود واحد علی‌حده محسوب نمی‌شود و از نظر ثبتی قابل تجزیه و تفکیک نیست.

تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات کمتر از بیست هکتار تابع ضوابط و ترتیبات زیر می‌باشد: الف- در مورد اراضی شهرک‌ها تشریفات و ضوابط مقرر در فصل سوم این آئین‌نامه باید انجام گردد. ب- در مورد اراضی غیرشهرک تفکیک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود:

1. ۱هدف از تفکیک، اجرای طرح مشخصی باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذی‌ربط قرار گرفته باشد.
2. ۲مساحت قطعات تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.
3. ۳انجام عملیات ساختمانی یا تأسیساتی طرح در زمین مورد نظر امکان‌پذیر باشد و مغایرتی با ضوابط مقرر در ماده ۴ این آئین‌نامه نداشته باشد.
4. ۴اعلام نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع آن وزارت که اختیارات لازم به آن‌ها تفویض شده باشد مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره‌وری کشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن آن برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی.
5. ۵تقاضا و نقشه تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط بالا مورد تصویب مراجعی که در حوزه‌ هر استان اختیار صدور پروانه‌های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشد.

ایجاد هرگونه ساختمان و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مستلزم رعایت ضوابط عمومی زیر است:

1. ۱رعایت حریم نسبت به راه‌ها، دریا، رودخانه، جنگل‌ها، دریاچه‌ها، تالاب‌ها، نهرهای عمومی، قنوات و چاه‌ها، مسیل‌ها، خطوط و پایه‌های انتقال نیروی برق، خطوط و پایه‌ها و تأسیسات مخابراتی، پل‌ها و تونل‌های واقع در مسیر راه‌ها یا تأسیسات عمرانی، لوله‌های انتقال نفت و گاز، سدها و کانال‌ها و شبکه‌های آبیاری، خطوط و لوله‌های آبرسانی، تأسیسات نظامی و انتظامی و امنیتی و مرزی، تصفیه خانه‌های آب و فاضلاب، سیل‌بندها و سیل‌گیرها و سایر تأسیسات عمومی و عمرانی و ابنیه و آثار تاریخی و همچنین رعایت ضوابط مقرر توسط مراجع ذی‌ربط در مورد بهداشت عمومی و بهسازی و حفاظت محیط زیست.
2. ۲مدخل هر ساختمان باید در گذرگاهی باشد که لااقل ۸ متر عرض داشته و این گذرگاه در هر حال باید با شبکه معابر عمومی ارتباط داشته باشد.
3. ۳رعایت قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت در مورد اراضی مشجر و باغات و ضوابط مربوط به قانون مذکور و آئین‌نامه‌های مربوط به آن.
4. ۴منظور داشتن حداقل ۷۵ درصد از مساحت زمین بصورت فضای باز و در صورتی که ساختمان بیش از یک طبقه باشد عدم تجاوز مساحت کل زیربنای ساختمان از ۵۰ درصد مساحت زمین.
5. ۵ارائه طرحی که به تصویب مراجع ذی‌ربط دولتی رسیده باشد و در مواردی که مرجع مشخصی برای تصویب طرح وجود ندارد تأیید مراجع مقرر در ماده ۶ این آئین‌نامه.
6. ۶اخذ پروانه ساختمان با رعایت ماده ۶ این آئین‌نامه و رعایت مشخصات مندرج در پروانه مذکور.

در اراضی خارج از محدوده قطب‌های کشاورزی که مساحت آن پنج هزار مترمربع یا بیشتر باشد ایجاد ساختمان در حدود احتیاجات کشاورزی و سکونت شخص مالک یا کشاورز یا کارگران کشاورز تا میزان حداکثر ۴ درصد مساحت زمین مشروط بر اینکه مساحت زیربنای ساختمان از ۶۰۰ مترمربع تجاوز نکند مجاز است و بدون نیاز به اجرای بند ۵ ماده ۴ این آئین‌نامه پروانه ساختمان صادر می‌گردد.

(منسوخ ۱۳۶۹/۳/۲۸) – صدور پروانه ساختمان و اعمال نظارت‌های لازم برای اینکه ساختمان طبق مشخصات و شرایط و ضوابط مندرج در پروانه، بنا گردد و ضوابط مقرر در ماده (۴) این آئین‌نامه در مورد آن‌ها رعایت شود، در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به عهده مرجعی خواهد بود که در هر ناحیه توسط استانداری تعیین می‌گردد. مناطقی که صدور پروانه ساختمان و اعمال نظارت در آن‌ها الزامی است به شرح زیر می‌باشند: الف- مناطق مجاور شهرهای بزرگ یا حدفاصل شهرهای نزدیک بهم که امکان توسعه و اتصال آن‌ها به یکدیگر وجود دارد و همچنین اراضی مجاور و نزدیک راه‌های مواصلاتی کشور که حدود آن‌ها توسط کمیسیون موضوع ماده (۱۳) این آئین‌نامه تعیین و قبلا از طریق انتشار آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار محلی و مرکز، اعلام می‌گردد. ب- مناطق حساسی که در طول راه‌ها بعد از منتهی‌الیه نوار حفاظتی یا حریم قانونی راه ممکن است مورد ساخت و ساز قرار گیرند و به تشخیص کمیسیون موضوع ماده (۱۳) این آئین‌نامه احداث بعضی از ساختمان‌های مجاز در آن‌ها مشمول صدور پروانه و نظارت ساختمانی می‌گردد. ج- مناطقی که بنا به مقتضیات محل به یپشنهاد استاندار و تصویب کمیسیون موضوع ماده (۱۳) این آیین‌نامه با اعلام قبلی از طریق انتشار آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار محلی و مرکز احداث تمام یا بعضی از انواع ساختمان‌ها در آن‌ها مشمول دریافت پروانه می‌گردد. د- رعایت ضوابط مقرر در بندهای (۱) تا (۳) ماده (۴) این آئین‌نامه در مورد کلیه مناطق الزامی است.

مراقبت و اعمال نظارت در رعایت ضوابط مقرر در این آئین‌نامه و تأمین تسهیلات لازم برای انجام فعالیت‌های سالم و همآهنگ ساختمانی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و راهنمائی و ارشاد کسانی که قصد ایجاد ساختمان و تأسیسات در این قبیل نقاط دارند و جلوگیری از تخلفات ساختمانی در حوزه‌ هر استان یا فرماندار یه کل به عهده استاندار یا فرماندار کل می‌باشد که با استفاده از سازمان‌های دولتی واقع در حوزه استان این وظیفه را انجام دهد.

(منسوخ ۱۳۶۷/۴/۱۹) – هرگاه در ایجاد ساختمان و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و در خارج از قطب‌های کشاورزی رعایت ضوابط مقرر در این آئین‌نامه نشده باشد به طریق زیر عمل خواهد شد:

1. ۱بنا به تشخیص مهندسین و تکنیسین‌های ساختمانی و تأسیساتی که از طرف استاندار مأمور نظارت شده‌اند یا تقاضای کتبی سازمان‌های ذی‌ربط دولتی و یا بنا به اعلام فرمانداران و بخشداران که مورد تأیید مرجع صادر کننده پروانه باشد از طرف استاندار یا فرماندار کل قرار گیرد دستور توقف عملیات ساختمانی صادر و از ادامه کار آن جلوگیری خواهد شد تا تکلیف آن طبق مقررات بند ۲ این ماده تعیین شود.
2. ۲اعم از اینکه عملیات ساختمانی خاتمه یافته و مورد بهره‌برداری قرار گرفته یا نگرفته و یا ساختمان و تأسیسات قبل از اتمام متوقف و از ادامه آن جلوگیری شده باشد اتخاذ تصمیم در مورد کیفیت رفتار با متخلف با توجه به قوانین و مقررات جاری کشور و تعیین نحوه بهره‌برداری یا ادامه کار ساختمان به عهده یک هیئت پنج نفری مرکب از نمایندگان استانداری – انجمن استان – اداره کل مسکن و شهرسازی – اداره کل کشاورزی و منابع طبیعی – نماینده اداره کل راه و ترابری استان و اداره کل صنایع و معادن خواهد بود. در اتخاذ تصمیم هیئت مذکور اکثریت سه رأی موافق مناط اعتبار است.

هرگونه ساختمان اعم از ساختمان‌های مسکونی و عمومی و اجتماعی در محدوده مسکونی روستاها که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها قرار داشته باشد تا زمانی که از طرف وزارت تعاون و امور روستاها ضوابط و مقررات خاصی ایجاد و به موقع اجراء گذاشته نشده است تابع عرف محلی خواهد بود و تعیین محدوده مسکونی هر روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها می‌باشد.

ایجاد ساختمان‌ها و تأسیسات نظامی، انتظامی، امنیتی، مرزی و همچنین ساختمان‌ها و تأسیسات مربوط به طرح‌های آب و فاضلاب و برق، لوله کشی‌های نفت و گاز، تأسیسات فنی مربوط به اکتشاف و استخراج نفت و گاز، خطوط ارتباطی و مخابراتی و واحدها و مجتمع‌ های مسکونی و سایر تأسیسات متعلق به سازمان‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها تابع پروژه‌ها و طرح‌های مصوب توسط مراجع و مقامات صلاحیت‌دار مربوط می‌باشد و مقامات تهیه‌کننده و تصویب‌کننده این قبیل پروژه‌ها و طرح‌ها باید رعایت ضوابط عمومی ایجاد ساختمان و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی شهرها را به ترتیبی که در این آئین‌نامه مقرر شده است بر حسب مورد بنمایند.

در مورد ایجاد شهرک رعایت ضوابط زیر ‌الزامی است:

1. ۱دریافت گواهی از ادارات کشاورزی و منابع طبیعی، تعاون و امور روستاهای محل مبنی بر بلامانع بودن استفاده از زمین و نیز گواهی شرکت‌های آب و برق منطقه‌ای از نظر وجود و یا امکان ایجاد منابع آب و برق کافی برای تأمین احتیاجات شهرک.
2. ۲ارائه سند مالکیت بنام متقاضی.
3. ۳تعیین و معرفی مهندس مشاور شهرسازی و معماری مجاز مسئول، تهیه طرح و نظارت ساختمان شهرک.
4. ۴منظور داشتن حداقل سی درصد کل مساحت زمین موضوع طرح برای معابر عمومی و فضای سبز و میادین و تأسیسات عمومی و اجتماعی و تجهیزات شهری که غیرقابل تملک خصوصی باشد.
5. ۵رعایت ضوابط مقرر در ماده ۴ این آئین‌نامه در هر مورد که به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی قابل انطباق با ضوابط شهرک‌سازی باشد.

احداث شهرک مستلزم دریافت پروانه می‌باشد و دارنده پروانه شهرک‌سازی حق واگذاری یا انتقال پروانه را به دیگری ندارد مگر با موافقت وزارت مسکن و شهرسازی.

(منسوخ ۱۳۶۹/۳/۲۸) – به منظور بررسی و اتخاذ تصمیم مقدماتی در مورد پیشنهادهای مربوطه به احداث شهرک‌های جدید بر اساس مقتضیات و نیازهای منطقه‌ای و اجرای وظایف مقرر در این آئین‌نامه و یا دستورالعمل موضوع تبصره ماده ۱۲ در مرکز هر استان کمیسیونی بریاست استاندار و شرکت مقامات زیر تشکیل می‌گردد و تصمیمات آن با رأی اکثریت مجموع اعضاء مناط اعتبار خواهد بود.

1. ۱معاون استاندار در امور عمرانی که ضمناً قائم مقام استاندار در غیبت او خواهد بود.
2. ۲مدیرکل مسکن و شهرسازی استان که ضمناً دبیری کمیسیون را نیز به عهده خواهد داشت.
3. ۳مدیرکل کشاورزی و منابع طبیعی استان.
4. ۴رئیس دفتر مهندس استان.
5. ۵رئیس دفتر برنامه و بودجه استان.
6. ۶مدیر کل راه و ترابری استان.
7. ۷مسئول سازمان جهاد سازندگی استان

انجام عملیات مربوط به تفکیک ثبتی اراضی شهرک‌ها منوط به اتمام عملیات زیربنائی و صدور پروانه بهره‌برداری و اجازه تفکیک می‌باشد و بر حسب مورد ممکن است عملیات اجرائی زیربنائی و صدور پروانه بهره‌برداری و اجازه تفکیک به مراحل مختلف تقسیم گردیده پس از خاتمه عملیات هر قسمت پروانه بهره‌برداری و اجازه تفکیک نسبت به آن قسمت صادر و به احداث‌کننده شهرک تسلیم شود. همچنین در مواردی که به تشخیص کمیسیون مقرر در ماده ۱۳ این آئین‌نامه ایجاب کند می‌توان پروانه بهره‌برداری را از لحاظ امکان تفکیک و فروش قطعات ساختمان‌ها و اراضی قبل از اتمام عملیات اجرائی زیربنائی نسبت به هر قسمت از شهرک صادر نمود. مشروط بر اینکه از متقاضی تضمین کافی که ترتیب آن در دستورالعمل موضوع تبصره ماده ۱۲ این آئین‌نامه مقرر خواهد گردید برای اتمام عملیات زیربنائی قسمت‌های مذکور اخذ شود.

در مورد شهرک‌هائی که قبل از تصویب این آئین‌نامه شروع به احداث شده است اجازه انجام عملیات شهرسازی و ساختمانی پس از رسیدگی و تصویب پروژه شهرک توسط کمیسیون مقرر در ماده ۱۳ این آئین‌نامه و اخذ تضمین کافی برای تکمیل عملیات زیربنائی توسط اداره کل مسکن و شهرسازی استان مربوط صادر خواهد شد.

وظایف و اختیاراتی که در این آئین ‌نامه برای استاندار یا سایر مقامات در استان تعیین شده است به عهده فرماندار کل و سایر مقامات مربوط در فرمانداری کل خواهد بود. وزیر مشاور و معاون اجرائی نخست وزیر – هادی هدایتی